张杰谢娜买房“跳单”？法院：缺少现实和法律依据

liukang20243周前 (05-15)网友吃瓜1032

（文/解红娟修改/马媛媛）时隔一年，法院发布的一纸文书，消除大众对谢娜、张杰购房“跳单”的质疑。

4月4日，我国裁判文书网发布《上海雅銮房产生意有限公司与上海思和财物运营管理中心（有限合伙）中介合同纠纷一审民事判决书》，法院承认谢娜、张杰购房不存在“跳单”行为。

中介费超百万元

将时刻倒回至2022年2月。

彼时，一位化名为“H”的房产生意人（以下简称“H先生”）发布了一篇名为《谢娜、张杰跳单、要挟的中介感染了新冠》的文章，叙述了张杰、谢娜配偶在购买豪宅期间，存在“跳单”、不给中介费的行为，引发社会重视。

H先生称，曾于2019年6月21日和22日两次带领张杰、谢娜看房，但随后以“不喜爱，不会购买”的理由完毕了此次带看。但不久后发现谢娜和其母亲以重庆眉飞色舞文化传媒有限公司的名义，购买了之前他带看过的房源。

因而，H先生质疑张杰、谢娜此举是为避开大额中介费，暗里联络房东购买该房源，而自己惨遭“跳单”。

据观察者网此前报导，该房子为上海思南第宅东苑7号101室，房子类型为公寓，用处是寓居，面积341.77平方米，价格6200万元，折合单价约18.14万元。若以买家1%、卖家1%核算中介费，总涉及到的中介费算计为118.2万元。

为争夺中介费，H先生地点的雅銮公司曾于2020年11月10日托付律师向张杰、谢娜宣布《律师函》，称雅銮公司在2019年6月21日、22日伴随谢某、张某一行看房，因谢某方表明在沪不具有购房资历，但表达了考虑以公司名义买房的意向，看房后谢某方未再进一步联络雅銮公司。之后，雅銮公司了解到谢某方现已以公司名义购买该房子，故要求谢某、张某就是否购买该房子或思南第宅其他房子作出书面答复。

但这和谢娜方表达的意思却有些收支。据文书显现，谢娜方表明，2015年谢娜因在思南第宅摄影节目，对思南第宅比较了解，并在2019年向朋友表达过喜爱思南第宅的主意，朋友随即就向谢某的助理罗某引荐了霍某的微信。

“2019年6月21日，罗某告诉霍某组织了看房，可是罗某没有去，谢某和张某去了，因谢某和张某户口都不在上海，考虑以公司名义购房，可是雅銮公司以为用公司名义购房也归于限购规模，所以谢某方之后没有再看房以及联络雅銮公司。”谢娜方表明，直到2019年9月，谢娜和和平戴维斯公司唐华吃饭，从唐华处得知能够用公司名义购房。

所以，谢娜方面开端推动购房方案。2019年10，谢娜建立眉飞色舞公司；2019年12月，谢娜就延聘律师托付处理看房买房的事务。2019年12月1日，谢娜的托付律师、和平戴维斯公司唐华、赵骏晨，眉飞色舞公司工作人员莫某去看了房子，商定了购房方案。

“因正值年末，思和中心需求回笼资金，加上眉飞色舞公司全款购买，无需借款，所以终究以5920万元价格购买了系争房子，并于2020年2月处理了过户手续，2020年3月9日取得系争房子的不动产权证书。”谢娜方说道。

各不相谋

“跳单”并非严厉意义上的法令概念，一般所称的“跳单”是指托付人使用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签定买卖合同，然后削减自己应当付出的中介费用或中介公司无法取得应得酬劳的行为。

要想知道张杰谢娜是否“跳单”，必须先了解该房子出售的具体形式。

观察者网了解到，该房子归归于思和中心，为出售房产，思和中心与雅銮公司之间达到非独家托付署理出售协作的合意，但两边未签定书面协作协议。且该房子非独家托付署理的房子出售，其他任何获取房源的中介公司均有权居间该房子。

为了维护带看中介方利益，思和中心规则中介经过微信报备办法带意向买家看房，并填写《思南第宅·东苑来访登记表》，该来访登记表中，有客户名字、联络办法、来访时刻，一起还需求客户签字、中介公司事务员签字以及出售人员签字。来访登记表下方备注栏载明：客户有效期为承认之日起6个月，逾期需从头承认。

尽管H先生的确带看过该房子，但无法出示来访登记表，称，“该看房单，思和中心并未让雅銮公司摄影留存，亦未交给雅銮公司，意向买家实地看房后，表达了方案购买系争房子的志愿，并表明其不具备在沪购房资历，拟考虑以公司名义购房，雅銮公司客户经理霍某奉告其能够注册公司后购买，但之后意向客户表明不再购买。”

上述言辞很快遭到了思和中心的辩驳，其称，“尽管雅銮公司带客户看房，可是依据雅銮公司向媒体发表的现实，其带看的意向客户并没有承认购房，雅銮公司带客户看房时亦未依据思和中心的要求供给意向客户签字的来访登记表，因而雅銮公司并未取得意向客户托付其购房的授权。带看房子不代表中介联络建立，亦不代表供给了中介服务。”

另值得一提的是，在思和中心看来，雅銮公司建议的意向客户为谢某、罗某，系自然人，而实践购房的为眉飞色舞公司，系法人，两者是不同的法令主体。“思和中心在正常买卖中不会去审阅法人的股东构成，只重视购房人是否有购房才能和付款才能，且在眉飞色舞公司购房过程中，雅銮公司所称意向客户并未呈现过，思和中心不存在‘跳单’。”

眉飞色舞公司也表明，因为限购问题，雅銮公司没有提出相应的解决方案，不然，雅銮公司理应持续跟进后续事宜。此外，雅銮公司的霍某没有生意人资质，在带看房子的过程中违背谢某方的事前奉告，偷摄影片，故谢某方不肯托付雅銮公司进行中介，谢某方有权托付更好的中介公司供给服务。

“包含新开公司购房的限购问题、买卖价格、税费、付出办法、买卖流程等，和平戴维斯公司在与思和公司以及相关部分交流后，就有关问题向谢某的托付律师作出具体陈述。”眉飞色舞公司坦言，和平戴维斯公司为购房供给了专业的定见和服务，价格也从本来雅銮公司给出的6200万元降至5920万元，系争房子又非独家署理，故眉飞色舞公司挑选房价低、服务更专业的公司进行中介并无不当。

“跳单”缺少现实和法令依据

思和中心是否存在“跳单行为”？

法院指出，本案中，雅銮公司带谢娜看房的现实，两边均无贰言，本院予以承认。但关于谢娜是否签署了《思南第宅·东苑来访登记表》，是否取得谢娜的居间授权，雅銮公司并未供给相应的依据。

“雅銮公司称来访登记表由思和公司保存未交于雅銮公司，而思和中心表明谢某并未签署来访登记表，因为该来访登记表就意图而言主要是承认客户来历，是为了维护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），思和中心并无必要在客户签字后不给雅銮公司复印或许摄影。”在法院看来，关于雅銮公司而言，在客户签字承认后，其更应自动要求复印或许摄影留存，以为将来结算佣钱之用，雅銮公司疏于保证本身权力，其结果理应由雅銮公司承当。

在无法扫除雅銮公司存在上述状况的一起，亦无法扫除存在谢娜确未签字的状况。因而，在无其他依据佐证的状况下，本院无法承认雅銮公司现已取得了谢娜的授权，雅銮公司建议谢娜在《思南第宅·东苑来访登记表》签字，并以此要求承认雅銮公司已取得谢娜的客户身份有效期6个月的定见，本院不予采信。

另值得一提的是，思和中心知道谢娜看过房，可是并不存在越过雅銮公司直接与谢娜或许眉飞色舞公司签定房子买卖合同的跳单行为。

现实上，谢娜是经过托付和平戴维斯公司居间与思和中心洽谈，思和中心亦依照结算佣钱流程对和平戴维斯公司的相关材料进行了审阅，并依照合同价款的1%付出了佣钱，不存在躲避付出佣钱的行为。

关于张杰谢娜是否存在“跳单”行为，法院以为，依据本案查明的现实，系争房子的中介形式对错独家署理，且中介公司的佣钱由系争房子的出售方付出，购房者无需付出佣钱，在购房者与中介公司没有签署居间合同前，购房者完全能够经过大众途径得悉房源信息，亦有权挑选报价低、服务好的中介公司促进房子买卖合同的建立。

本案中，谢娜虽由雅銮公司带看房，可是在看房后，谢娜与雅銮公司之间再无联络。对此雅銮公司以为现已向谢娜供给了以公司买房的办法，而眉飞色舞公司则以为雅銮公司奉告谢娜以个人名义买房归于限购，以公司名义买房也归于限购，但两边均未供给相应的依据。

因而，在没有相应协议等依据证明的状况下，无法承认雅銮公司与谢娜之间仅凭带看房即建立了中介合同联络，更无法承认谢娜事前或过后知晓会承当带看房后另行托付其他中介的法令结果，谢娜与思和中心之间亦没有“跳单”共谋的行为。故雅銮公司要求承认谢娜存在“跳单”共谋的建议，缺少现实和法令依据。

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